México es uno de los países más desordenados del mundo en el sector de la vivienda; La Declaración Universal de los Derechos Humanos adoptado por la Asamblea General de las Naciones Unidas en su Resolución 217 A (III), el 10 de diciembre de 1948 en París siempre ha sido un punto de referencia en las modificaciones de leyes de vivienda en los países; la nueva realidad urbana en México no se ha actualizado en el marco jurídico.
La ausencia en la aplicación de indicadores como lo es Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) para la indexación contrasta abruptamente con la política crediticia del Infonavit y la vulnerabilidad como indicador social tampoco es tomado en cuenta, de tal suerte que amplía la no certeza en créditos.
Pero no solo eso, la desorganización urbana ocasionada por invasiones irregulares; ante la ausencia del estado; y la especulación urbana que ocasionan inversiones reguladas, y no reguladas, tienen al país en un caos urbano, que, además, da espacio a un sector especulativo de bienes vacantes y pone a disposición de organizaciones ilegales la infraestructura que necesitan.
Es decir, son tres variantes que ocasionan este problema social:
1.- El fracaso de los créditos hipotecarios del Infonavit y el aumento constante de la cartera vencida; de un alza anual del 10.2%, pasó al 16% en el 2022 y según el Índice de Cartera Vencida (ICV) aumentó a 18.9 por ciento para el 2023.
2.- El desorden del crecimiento es un manjar para ese sector especulativo, que ni invierte en infraestructura urbana, ni en la legalidad y que no solo se beneficia de los quebrantos inmobiliarios sino también en las ventas irregulares de terrenos y viviendas; el sector especulativo está vivo y no es cualquier cosa.
Después del desastre en Acapulco, Guerrero y las exigencias de regulación de viviendas en San Quintín, Baja California que instó al presidente Andrés Manuel López Obrador (AMLO) abordar este tema, que por demás sí vio con suma evidencia el vacío jurídico para abordar este complejo problema que tarde que temprano el estado mexicano tendrá que valorar.
3.- La ausencia de un marco jurídico que permita abordar esta irregularidad en México; mientras en Europa, sobre todo en España se dan pasos novedosos y necesarios; el caos es elocuente en el país, y digo en México, porque a diferencia de los países del Caribe y de América latina; en México sí se implementó el conocido, antiguo y reprobado modelo hipotecario conocido como Suprime que ocasionó la crisis del 2008 y que sorpresivamente sigue imperando en México.
Mientras el presidente AMLO explicó que “de las 250 mil viviendas afectadas por el huracán Otis, alrededor de la mitad no cuenta con escrituras, pero llevan viviendo en el sitio más de 20 años”, lo cierto es que el presidente se vió obligado a improvisar un recurso como son los Certificados de posesión y además reconoció que “analizaría con sus asesores para darle sustento legal” (sic).
En San Quintín, Baja California el presidente hizo lo propio; se confundió y citó a SEDATU y al director del Infonavit para regularizar predios “ya que muchos cuentan con seguro social y puntos para acceder a créditos” (sic).
En Sonora se ha logrado que el gobernador Alfonso Durazo ponga real interés en el asunto de la vivienda y se formó el Consejo Estatal de Vivienda; que sin duda es un importante avance, y hay que reconocer que sin la preocupación del gobernador esto no hubiera avanzado. Sin embargo, hay desperdicios por protagonismo político y falta de claridad sobre el asunto de la vivienda.
Cuando abordamos el asunto de los Bienes vacantes hubo, desde absurdos, en tratar de no reconocer esta realidad; que dicho de paso está contemplado en la Ley de vivienda federal y estatal; hasta criterios políticos para ganarse la proyección, pero sin un sustento real de pertenencia sobre el asunto social.
Ahora que el presidente divaga en medio de esta crisis urbana, si las instancias correspondientes hubieran puesto atención ya estaría abonado el camino para que el presidente tuviera el sustento esperado.
El hecho que el presidente nos diera la razón; sin proponérselo; sino orillado por el reclamo social, en Sonora tuviéramos un avance sumamente interesante en este tema que serviría como referente en el contexto nacional.
La voluntad de gobernador Alfonso Durazo por atender el problema de la vivienda, es todavía, la posibilidad de crear un nuevo paradigma, no obstante, deben crearse políticas estratégicas que prevengan la movilidad de los actores políticos; muchos con genuinos intereses personales en sus carreras políticas; pero se debe cuidar que no se interrumpan los planes estratégicos.
El avance que se tiene en Sonora; con el solo hecho de haber abordado el problema de los Bienes vacantes y la instalación del Consejo estatal de vivienda, son pasos que no deben quedarse ahí.
En Sonora hace falta un grupo especial que analice y estudie el fenómeno de la vivienda y no puede recaer en manos de funcionarios que un día pueden estar en instancias de vivienda, que en otro de diputado u otro sector administrativo institucional, que, si bien están en su legítimo derecho y comprometidos con el proyecto del gobernador y me consta su voluntad, no es suficiente, y las estrategias no pueden estar sujetas a los estilos personales del sujeto político.
Un grupo de especialistas con una estructura pétrea darían resultados visionarios a corto, mediano y largo plazo con base a la interpretación conceptual y que entregue propuestas documentadas que sean puntos de partida que permitan coordinar conceptos y acciones.
Los activistas de la Central Unitaria de Vivienda han llevado una labor cuidadosa en la protección de la posesión y miles de familias han sido beneficiadas de esta lucha, en el mismo terreno de la especulación inmobiliaria, pero el vacío jurídico para que el estado se apropie de las viviendas irregulares ha sido una ventaja formidable de quienes prescriben sin posesión, quienes venden con cesiones de derechos o simples compras derivadas de acuerdos con empleados que se quedaron con viejos poderes para comercializar; y es justo el problema que se le presentó al presidente en San Quintín y en Acapulco.
La idea pragmática de que con la disolución de bancos o inmobiliarias las propiedades en su conjunto pasan automáticamente en el proceso de liquidación a un futuro dueño, es una idea completamente errónea y para entender este proceso debe verse desde los orígenes del quiebre, los movimientos en la bolsa de valores, pero no solo estos antecedentes; es un tema complejo que debe analizarse desde todas las variantes.
Hay bases para darle sustento a la voluntad del gobernador y sin duda, hay una salida para San Quintín y Acapulco, que puede crear las bases para una nueva faceta de la estrategia de regularización de vivienda, un novedoso marco jurídico, que marcaría un antes y un después en la certeza jurídica en el patrimonio de los inmuebles en México; sólo basta que se escuchen las voces que pueden contribuir a este reto histórico.
Autor: César del Pardo
